COVID-19パンデミックの間、住宅ローンの金利は史上最低の2.5%まで下がりました。
それから数年が経ち、金利は急騰し、2023年には8%近くの高値に達しましたが、4月1日時点の全国平均30年固定住宅ローンのAPRは依然として6.84%でした。
この急激な変動により、住宅購入を希望する多くの人々が市場から締め出されてしまった。
しかし、もし過去の金利をそのまま維持できる方法があったらどうでしょうか？ 譲渡可能住宅ローンなら、それが可能になるかもしれません。譲渡可能住宅ローンとは、未払いのローンが購入者に譲渡される住宅ローンのことです。
ニューヨークを拠点とするスタートアップ企業 Roam の登場です。同社の使命は、全米各地の「数千」の住宅に住宅ローンの引き継ぎが可能な住宅を提供することです。
Opendoorで3年間プロダクト開発に携わったCEOのラウナク・シン氏は、2023年9月にRoamを設立しました。Roamは2024年に「数百人」の購入者に対し、2億ドル相当の住宅販売を支援しました。また、過去12ヶ月間で20万人以上の購入者がプラットフォームに登録しています。シン氏は具体的な売上高は明らかにしていませんが、TechCrunchの取材に対し、Roamは購入者1人あたり購入価格の1%を手数料として徴収していると述べています。計算すると、2億ドルの1%は、2024年にRoamが200万ドルの収益を生み出すことを意味します。
シン氏は、引き継ぎ可能なローンを利用することで、現在の住宅ローン金利での購入に比べて、購入者は月々の支払いを最大50％節約できると主張している。
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売り手の自己資本は現金化されなければならないことをシン氏は認め、ロームは「買い手が5％の頭金を用意するだけで5％（またはそれ以下）の混合金利が得られる」製品を構築したと指摘した。
例えば、販売価格が42万ドルの住宅の場合、売主の金利が2.25％で自己資金が13万5293ドルであれば、買主は全額を頭金として用意する必要はないと彼は述べた。
「20%にあたる8万4000ドルを住宅ローンに組み入れ、残りの5万1000ドルをギャップファイナンスで3.45%の混合金利で借り入れすれば、数十万ドルもの節約になります」とシン氏は述べた。「FHAローンまたはVAローンの資格を満たしていれば、Roamの住宅ローンを引き継ぐことができます。Roamの住宅ローンの資格を満たしていない場合、そもそも住宅を購入できない可能性が高いでしょう。」
現在、このスタートアップはアリゾナ州、カリフォルニア州、フロリダ州、テキサス州、ノースカロライナ州を含む17州で事業を展開しています。年末までに全米展開を計画しており、シン氏は2025年にはRoamのプラットフォームを通じて10億ドル相当の住宅販売が促進されると予想しています。
野心的に思えるかもしれないが、ロームの新たな1,150万ドルのシリーズA資金調達を主導したコスラ・ベンチャーズのマネージングディレクター、キース・ラボア氏は、このスタートアップが「住宅市場の未来」だと考えている。
「アメリカでは手頃な価格の住宅が不足しており、Roamはその問題に対処するのに最適な立場にある企業です」とRabois氏はTechCrunchに語った。
シリーズAラウンドの一環としてロームの取締役会に加わるこの投資家は、上場不動産テック企業オープンドアの創業者時代からシン氏やロームチームの他のメンバーを知っていたと述べている。オープンドアは、ラボア氏が2014年にエリック・ウー氏と共同で設立した企業だ。（ウー氏はロームのエンジェル投資家でもあり、シリーズAの一環として同社の取締役会にも加わる。）
「以前彼らと仕事をしたことがあり、購入者の月々の返済額を軽減し、低金利の住宅ローンを市場に売り出すことで、住宅価格高騰の危機を緩和できる可能性に期待していました」とラボワ氏は述べた。「消費者の節約を支援する企業の多くは、年間数百ドルの節約しか提供していませんが、Roamはローン期間全体で30%のアメリカ人に20万ドル以上の節約をもたらすことができます。」
RoamのシリーズAには、既存の出資者であるFounders Fundも参加している。シン氏によると、注目すべきは、このラウンドがRoamの資金調達プロセス開始から1週間後に成立したことだ。
「月曜日にプレゼンミーティングを行い、火曜日には契約条件書を入手し、金曜日までに契約を締結しました」と彼はTechCrunchに独占的に語った。
Roamは設立以来、3回の資金調達ラウンドで合計約1,600万ドルを調達してきました。最新ラウンドは、Rabois氏にとって3倍の調達額となります。2023年9月には、Rabois氏がFounders Fund在籍時に主導したプレシードラウンドで125万ドルを調達しました。このラウンドには、Wu氏、CuldesacのCEOであるRyan Johnson氏、そして#ANGELSの創設パートナーであるJana Messerschmidt氏も参加しました。
そして2024年5月には、300万ドルのシードラウンドで資金調達を実施しました。これも、当時Founders Fundに在籍していたRabois氏が主導しました。このラウンドには、DoorDashの創業者Tony Xu氏、Figmaの創業者Dylan Field氏、Upstartの創業者Paul Gu氏など、他の投資家も参加しています。同社は評価額を公表していません。
仕組み
シン氏によると、歴史的に見て、買い手がヒューストンのような都市で引き継ぎ可能な住宅ローンをZillowで検索した場合、結果はほとんど見つからないか、まったく見つからない可能性が高いという。
「売主や仲介業者で、自分が譲渡可能な住宅ローンを持っていることを知っている人はほとんどいないので、広告を出そうとは思わないのです」と彼は述べた。Roamを使えば、ヒューストンだけでも2,000件以上の譲渡可能な住宅ローンが現在売りに出されていると、彼は主張する。
また、たとえ買い手が売り手が引き継ぎ可能なローンを持っていることを知っていたとしても、引き継ぎの承認を得るのに最大45日かかる可能性があるとシン氏は言う。
「承認されなかったことで物件を売りに出すのは売主にとって非常に痛手でした。なぜなら、物件を再度売りに出さなければならなかったからです。そのため、売り出し業者は想定内オファーの受け入れに慎重になってしまいました」と彼は述べた。「Roamを利用すれば、買い手はオファーを提出する前に事前承認を得ることができるため、Roamを利用した買い手によるオファーの承認率が劇的に向上しました。」
シン氏はまた、ロームが住宅所有者になるまでのプロセスをスピードアップさせると主張している。
「Roamがなければ、譲渡可能な住宅ローンの締結には180日かかります」と彼は言った。「Roamがあれば45日です」。もしRoamが45日以内に締結できなかったら？締結するまで、売主の住宅ローンをRoamが支払うことになる。
同社はまた、すべての売り手が責任から解放され、買い手がその後に支払う、あるいは支払わないことが売り手の信用に影響を与えないように努めている。
現在、Roamの従業員数は12名です。シン氏によると、同社は従業員数を直線的に増やすことではなく、売上高が前年比約5倍に増加するのに対し、従業員数は前年比約2.5倍に増加することを目指しているとのことです。
「この製品により、変動費が直線的に増加することなく収益を伸ばすことができることが分かりました」と彼はTechCrunchに語った。
そこにチャンスがあるとシン氏は信じている。
「2020年と2021年には、1兆4000億ドルの完全引受可能なFHA/VA住宅ローンが組成されました」と、消費者金融保護局（CFPB）の文書を引用しながら述べた。「これらの低金利の時期に組成または借り換えられた住宅の3件のうち1件が、この機会の対象となりました。」
