メリル・ストリープ、レオナルド・ディカプリオ、ジェニファー・ローレンス主演のアダム・マッケイ監督作品『ドント・ルック・アップ』をまだご覧になっていないなら、ぜひご覧になってください。この映画は、私たちの世界にとっての、たとえ予防的ではあっても、実存的な脅威を描いていますが、どうやら誰も気に留めていないようです。
この政治的な作品は寓話ではあるものの、多くの人々にとっての気候の現実を反映しています。関心を持つ人々にとって、この差し迫った脅威にどう対処するのが最善かについては、混乱が尽きません。
しかし、もし答えが目の前にあるとしたらどうでしょう？ 世界の温室効果ガスのなんと40%が「人工世界」から発生しているのです。40%という数字は、今まさに危機に瀕している状況を考えると、かなり大きな数字です。この場合は、上を見上げてください。右へ、左へ。答えは至る所にあるかもしれません。
中でも特に注目すべきは、推定970億平方フィート（約9兆円）の商業用不動産です。これほど大きな環境負荷と気候への影響にもかかわらず、認識の不足と不動産業界におけるテクノロジー導入の遅れが、最近まで対策の妨げとなっていました。
これに加えて、気候変動投資の投資収益率に関する誤解や、業界がカーボンニュートラルについて知識を深めるにつれて、情報過多も深刻化しています。幸いなことに、気候変動対策技術の投資収益率（ROI）に関する証拠は、購入者と投資家の両方にとって明らかになってきています。これは、「Built World（既成の世界）」をカーボンニュートラル時代へと導く上で極めて重要な証拠となる可能性があります。
緑は緑に翻訳されます
諺にもあるように、お金を稼ぐにはお金を使わなければなりません。ジョーンズ ラング ラサール（JLL）によると、不動産の気候フットプリントを削減するには、LEEDやBREEAMなどのグリーン認証を可能にするテクノロジーを導入することから始めるのが第一歩です。
JLLのレポートは、数々の結論の中で、グリーン認証取得により商業用不動産の賃料が6%、売却価格が8%上昇すると指摘しています。しかし、気候変動への認識と気候技術の有効性への認識は、ほんの始まりに過ぎません。どこから始めるべきかを知ることは、それ自体が課題を伴います。
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このROIを実現するために、不動産所有者は効率的な照明、冷暖房システムの見直し、電力消費量を削減するシステムなど、様々なコスト削減技術を導入してきました。LEED認証を取得するには、建物はエネルギー、水、廃棄物、輸送、品質など、複数のカテゴリーにわたる指標を組み合わせたパフォーマンススコアを達成する必要があります。
これに対応するため、LEEDの目標カテゴリー全体における指標を向上させるため、建物のライフサイクルにおける設計、建設、改修といったバリューチェーン全体にわたってテクノロジーが横断的に登場してきました。この機会を捉えるには、各段階における投資に関する具体的な検討が必要です。
設計と建設
理想的なカーボンニュートラルの世界は、ゼロから構築されるかもしれません。Cove.ToolやJuno Residentialといった実績のあるテクノロジーは、建物の設計方法や材料から始まり、エネルギー効率というこの素晴らしい新世界を実現するために登場しています。
このアプローチには強力な証拠が存在します。しかし、初期データによると、設計と建設におけるソリューションを評価する際には、いくつかの考慮事項がある可能性があります。まず、建物の期待効率と実際の効率の間に乖離があるという初期の兆候があります。
これに加えて、ROIに関する疑問も生じます。不動産所有者は、ゼロから始める場合、建物の性能を過去の実績と比較することはできません。投資家の受託者として、不動産所有者は、特に公開市場の投資家に対して、即時かつ具体的なROIストーリーを提供する必要があります。彼らは明白で理想的な価値提案を掲げていますが、「建築の世界」を根本から再構築しようと努めており、一部の設計・建設技術はまだ比較的初期段階にあります。
改修
改修とは、既存の商業ビルのエネルギー性能を向上させることです。私たちの周囲には既に大規模な商業施設が立ち並んでおり、その市場ポテンシャルは計り知れません。例えば、ニューヨークでは2050年になっても建物の90%以上が残存し、市全体の二酸化炭素排出量の約70%は建物から発生しています。
これらの建物の一部でも取り壊すことは不可能であるため、改修が現実的な代替案として浮上しています。ニューヨーク州が2050年までに炭素排出量を85%削減するというロードマップにおいて、建物を主要な構成要素として特に重視していることを考えると、改修という選択肢の重要性はさらに高まります。
この取り組みにおいて、ニューヨーク州内のすべての建物を規制に適合させるには、推定200億ドルの費用がかかります。これはニューヨーク州の商業用不動産だけを対象とするものです。
測定と監視
設計、建設中、または建物の運用後の建物のアップグレードに続いて、物理的資産の継続的な炭素監視とメンテナンスが行われます。
MeasurablやMetrikusといったソリューションは、不動産業界におけるデータ収集、物理的な気候リスクの評価、そして最適な脱炭素化方法に関する知識に基づいた意思決定を支援しています。ここで役立つのは、建物の性能に関する実質的な洞察であり、効率性を最適化するために資金をどこに最適に配分すべきかを判断するのに役立ちます。
こうした技術は一見、炭素削減への容易な道筋を提供するように見えますが、多くのソリューションはデータの収集と整理で止まってしまいます。そのため、不動産業界は真の脱炭素化に向けた具体的な次のステップを見出せずにいることがよくあります。この最終段階でありながら不可欠な影響評価は、おそらくこれらの技術の多くにとって最も重要かつ最大の差別化要因と言えるでしょう。
しかし、道は開けている
不動産所有者にとっての気候ソフトウェアの ROI に関する誤解は薄れつつあるものの、ベンチャー コミュニティ内では ROI に関する躊躇が依然として残っています。
不動産投資信託（REIT）による支出と採用が増加しているにもかかわらず、PwCによる最近の世界のベンチャーキャピタル投資動向分析によると、気候変動対策技術への投資額600億ドルのうち、建築環境ソリューションに向けられたのはわずか37億ドルにとどまりました。これは、世界の温室効果ガス排出量に甚大な影響を与えるにもかかわらず、調査対象となった5つのカテゴリーの中で最も低い数字です。
これには、気候技術の資本効率、ROI、ベンチャー投資家の出口戦略にかかる時間といった従来の疑問を含む、さまざまな要因が関係している可能性がある。
しかし、上場企業のサンプルを詳しく調査してみると、こうした認識は想像するほど現実的ではないことが分かります。特に、一部のソフトウェア企業と気候変動関連テクノロジー企業のデータからは、いくつかの驚くべき結論が浮かび上がってきます。
コントロール4では同様のプロファイルを選択したにもかかわらず、このサンプルの気候関連テクノロジー企業は、収益規模を達成するために調達した資本が2倍以上少ないだけでなく、より多くのキャッシュフローを生み出しました。これは、気候関連テクノロジーは当初は従来のソフトウェア関連企業よりも資本集約的であることが多いものの、知的財産と製品提供の固有の強みにより、商業化後にはよりスケーラブルな成長につながることが多いという考えを裏付けているのかもしれません。
少し冷静に考えてみると、この小規模なサンプル数は、気候関連技術が他のすべてのソフトウェアと比較して「買い」推奨となることを示唆するものでは決してありません。また、気候関連技術全体がより魅力的である、あるいはより資本効率が高いと結論付けるものでもありません。むしろ、気候関連技術セクター全体を取り巻く、資本効率の低さやリターン特性に関する通説は必ずしも真実ではないことを示しています。
これは、この大規模で成長中のグリーンフィールド分野への投資を引き受けるための証拠が存在することを意味します。不動産所有者にとって、これは実質的なROIという複合的な概念をさらに強固なものにし、これらのテクノロジーが今後も定着していくことを示唆します。創業者にとっては、他のソフトウェアスタートアップが伝統的に享受してきたような有利な契約条件や評価額へのアクセスが期待できるかもしれません。
変化がやってくる
はっきり言って、不動産業界はいくつかの動きを見せています。Nareit会員調査の回答者の58％は、すでに前年比で温室効果ガス排出量を削減しており、そのうちの53％は温室効果ガス排出量を5％～20％削減したと回答しています。
同時に、業界リーダーであるプロロジス、ホスト、キルロイ、アバロンベイ・コミュニティーズなど、ますます多くのREITが社内で気候目標を策定しています。その導入率も顕著で、セールスフォース、ブラックロック、さらにはメジャーリーグベースボールといった一流企業のロゴが、Measurabl、Passive Logic、Cove.Toolといった気候関連テクノロジーのスタートアップ企業のウェブサイトに溢れており、時代の変化を如実に表しています。
導入が遅れている業界関係者にとって、多額のキャッシュフローと明確なROI（投資収益率）の価値提案が、長年の躊躇を払拭するきっかけとなる可能性があります。この考え方は、E&Yの最近の調査によって概ね裏付けられています。この調査では、シグナルコストとROI不足が、企業不動産における導入遅延の主な要因となっています。さらに、E&Yの調査では、商業不動産業界において、近年のテクノロジーにおける優先事項として、より効率的な運用とESGデータへのアクセスが第1位と第3位に挙げられていることが示されています。
変化が訪れようとしています。REITは、物理的な資産の運用会社から、地球規模の炭素排出量の管理者へとパラダイムシフトするかもしれません。この考え方は、明確なROIが提示されるにつれて、さらに広がりを見せ、バリューチェーン全体にわたる関係者や資本の優先順位を変え、これらの技術を推進していくことになるでしょう。
上を見上げ、周りを見渡してください
市場は存在し、解決策は次々と現れています。世界が目の前で変化する今、適応するか、それとも道端に取り残されるかの時が来ています。答えは、見た目ほど混沌としていて分かりにくいものではないかもしれません。もしかしたら、答えは私たちのすぐ目の前、私たちの周り、私たちが暮らし、働く場所にあるのかもしれません。そして、私たちが知っているこの世界を救う過程で、まさにそれが恩恵を受けている資産クラスにおいて、技術革命を誘発することになるかもしれません。
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