歴史的に、REIT（不動産投資信託）に参加できるのは機関投資家のみでした。REIT は、さまざまな不動産セクターにわたって収益を生み出す不動産を所有または融資する企業で構成されています。
Flock Homesというスタートアップは、地主に複数の物件からなるポートフォリオの株式を所有する同様の権限を与えたいと考えており、その取り組みに向けて2,600万ドルのシリーズA資金調達ラウンドを実施したばかりだ。
この資金調達はアンドリーセン・ホロウィッツ（a16z）が主導し、1Sharpe Ventures（ルーフストックの共同創業者兼会長のグレゴール・ワトソン氏が率いる）とヒューマン・キャピタル、さらに既存の支援者であるスーサ・ベンチャーズ、プライマリー・ベンチャー・パートナーズ、ボックスグループも参加した。
創業者のアリ・ルービン氏は、自身のスタートアップのコンセプトを追求するためにビジネススクールを中退しました。このスタートアップは2021年5月にコロラド州デンバーの4軒の住宅でサービスを開始しました。典型的なユーザーは、1～4戸の一戸建て住宅を所有する家主で、必ずしも投資を手放したくないものの、管理に煩わされたくないと考えている人々です。
「Flockは地主から物件を購入し、地主は複数の住宅を所有するパートナーシップの株式を取得します」とルービン氏はTechCrunchに説明した。「彼らは税金や維持費などの負担を一切負うことなく、不動産所有のメリットをすべて享受できるのです。」
物件がフロック社に引き渡されると、同社が資産を所有・運営する。一方、地主はREITに類似した分散型ポートフォリオの株式を取得するとルービン氏は述べた。
つまり、50万ドルの家を所有している人は、それをFlockに売却し、50万ドル相当のファンドの株式を受け取ることができます。ポートフォリオの価値が上昇すれば、株式の価値も上昇します。
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「彼らは家賃収入の取り分も受け取ります。私たちはそれを徴収し、維持費、固定資産税、保険料に充てています」とルービン氏は述べた。「そして残りを分配金としてお支払いします。」
収益を再投資することを決める人もいれば、時間の経過とともに株式を償還できるキャッシュフローを選択する人もいます。
「しかし、ほとんどの人は不動産をずっと保有し、その収入で生活し、相続人に引き継ぐことを望んでいます」とルービン氏は述べた。「ですから、不動産は相続計画のツールとしても役立ちます。いずれにせよ、所有権を自動操縦に任せ、分散した収入で生活することも可能です。」
同社はファンドの資産運用会社として運営し、口座残高の1%に相当する管理手数料を徴収することで収益を得ている。同社は、家主が従来の方法で住宅を売却した場合に比べて、税金やその他の「摩擦」を節約できると主張している。
現在、フロックはデンバー、オースティン、テキサス、カンザスシティに110戸の住宅を保有しています。同社は今年中にシアトルと「さらにいくつかの市場」への進出を計画しています。
「金融機関は長年にわたり、721 Exchangeと呼ばれる仕組みを通じてこの手続きを行ってきましたが、これを機能させるには大勢の弁護士や税理士、そして複雑な書類が必要です。私たちは、このプロセスを効率化するテクノロジーを開発しています」とルービン氏は述べた。「数十年にわたって存在してきたものを、テクノロジーを活用してより多くの人が利用しやすくしようとしているのです。」
同社は標準化された住宅ポートフォリオの構築を目指しているため、例えばパロアルト郊外にある2500万ドルの豪邸はポートフォリオに含めません。住宅の適正市場価格を算出するために、サードパーティの評価モデルを活用しています。
仕組みは、家主がFlockのウェブサイトを通じて住宅に関する情報を提出するところから始まります。Flockのチームは独自の査定システムを用いて概算査定額を算出し、住宅に見つかった修理箇所や未払いのメンテナンスの量に基づいて最終価格を調整します。ルビン氏によると、iBuyerとは異なり、同社は住宅価格から「利益を得ることはない」とのことです。
「私たちは、住宅を購入するすべての所有者にとって公平で透明なシステムを確保することに注力しています」と彼は語った。
しかし、住宅価格が下落したらどうなるでしょうか？ルービン氏は、当初の目標は、値上がりの可能性が高い住宅のみを対象に含めることだと述べました。
「私たちは、フロックに物件を出した他の家主やオーナーにとって付加価値となる物件を探しています」とルービン氏は述べた。「市場が長期的にどうなるかは分かりません。もしかしたら上下に揺れ動くかもしれません。しかし、私たちは効率的に運営し、オーナーに高い収益をもたらし、そこに住む住民に良い体験を提供できると確信できる物件だけを扱っています。」
Primary Ventures、Susa Ventures、BoxGroupは、昨年3月にFlockの650万ドルのシードラウンドを共同リードしており、今回の資金調達により、同社の累計調達額は3,250万ドルとなった。従業員数は17名で、デンバーとサンフランシスコに本社を置いている。
同社は今回の調達資金を、技術開発の継続と採用に充てる計画だ。ルービン氏によると、同社はアセットライトモデルを採用しており、住宅購入に現金は必要なく、むしろ人々が住宅から生み出す資産を活用するという。
A16z のゼネラル パートナーであるアレックス ランペル氏は、家主であることの 1 つの問題は、そのまま引退することが非常に難しい場合があることだと考えています。
「株式や債券を保有すれば、不労所得と資産価値の向上が得られますが、家主となると、トイレの修理、空室の心配、入居者探しなど、様々な面倒な作業が発生します」と彼は述べた。「隣の芝生は青いものです。ただし、退職後の生活を楽しもうとしている時は別で、文字通り芝生に水をやらなければ、新しい入居者を見つけることができません。」
彼は、Flock の能力に魅力を感じた。Flock は、どんな地主でも自分の不動産を同社が作成したポートフォリオに組み入れることができ、同時に以前の地主には税金の負担なしで同じ収入源を提供できるからだ。
「その過程で、多くの物件を集約し、投資家のアクセスを民主化し、テクノロジーによって居住者の体験を向上させる強力な仕組みを構築している」とランペル氏は付け加えた。
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